meskeniyet şikayeti suadiye bağdat caddesi kentsel dönüşüm inşaat, kamulaştırma kamulaştırmasız el atma vekalet danışmanlık bağdat caddesi avukat avukatı istanbul kadıköy kat malikleri müteahhit kat malikleri kurulu kentsel dönüşüm, rent a car, araç kiralama sözleşmesi, filo kiralama, hukuk müşavirliği, hukuk müşaviri, hukuk danışmanı, danışman avukat, şirket danışmanı avukat, sulh sözleşmesi, inşaat sözleşmesi, kat karşılığı ön protokolü,

KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMELERİNDE ÇIKAN SORUNLARA KARŞI ÇÖZÜM ÖNERİLERİ

HÂKİMLER VE SAVCILAR YÜKSEK KURULU
HUKUKÎ MÜZAKERE TOPLANTILARI

SAMSUN – 31 Ekim-03 Kasım 2013
Grup Adı : 7. Grup
Grup Konusu : Eser Sözleşmeleri ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri

Eser sözleşmesi “yüklenicinin bir eser meydana getirmeyi, iş sahibinin de bir bedel ödemeyi üstlendiği sözleşmedir” (BK m.470). Kat karşılığı inşaat sözleşmesi bina yapımına ilişkin eser sözleşmesi ile bağımsız bölümün devrine ilişkin gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinden oluşan karma bir sözleşmedir.
Uygulamadaki yaygınlığı nedeniyle, eser sözleşmesine de değinilmekle birlikte, değerlendirmeler kat karşılığı inşaat sözleşmesi ağırlıklı yürütülmüştür.

I- GÖREVLİ MAHKEME
Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde, tarafların sıfatı ve uyuşmazlığın niteliği gözetilerek asliye ticaret, asliye hukuk ve tüketici mahkemelerinin görevli mahkeme olması mümkündür. Asliye ticaret mahkemeleri ile asliye hukuk mahkemeleri arasındaki ilişki, 6335 sayılı Yasa ile yapılan değişiklik sonrası görev ilişkisi hâline getirilmiştir. Türk Ticaret Yasası’nın 4 ve 5. maddeleri gereğince ticaret mahkemelerinin görevi alanı; her iki tarafın ticari işletmesi ile ilgili hukuk davaları, Ticaret Kanun’dan kaynaklanan davalar ile TTK’nın 4.maddesinde sayılan davalar ve özel yasalarında ticaret mahkemesinin görevli kılındığı davalar olarak tespit edilmiş olup; buna göre, sözleşme her iki tarafın tacir olması ve sözleşmenin her iki tarafın ticari işletmesi ile ilgili olması durumunda ticaret mahkemesinin görevli olacağı, Arsa sahiplerinin gerçek kişi olması ve her iki tarafın tacir olmadığı yahut bir tarafın  tacir olduğu sözleşmeden kaynaklanan davalarda, asliye hukuk mahkemesinin görevli kabul edilmesi gerektiği, Yükleniciden temlik alan kişilerin ise, 4077 sayılı Yasa’nın 4/c kapsamında konut amaçlı taşınmaz edinen kişi sıfatıyla tüketici sayılması nedeniyle uyuşmazlıkta tüketici mahkemelerinin görevli olacağı; birden fazla daire satın alınmış olması durumunda, salt satın alınan daire sayısının ticari amacı göstermeyeceği ve bu hususun, somut olayın özellikleri de dikkate alınarak yargılama sırasında belirlenmesi icap ettiği, değerlenmiştir.

II- SÖZLEŞMENİN ŞEKLİ

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, tapuya kayıtlı gayrimenkulün satış vaadini de içerdiğinden noter tarafından düzenleme biçiminde veya tapu müdürlüğü tarafından yapılmalıdır (TMK m706, BK m.237, Not. K. m.60, Tap Yasası m.26). Kural olarak belirtilen şekilde yapılmayan sözleşmeler geçersizdir. Geçersizlik hâkim tarafından kendiliğinden gözetilir. Resmî şekilde yapılmamış olmakla birlikte, arsa sahibi tarafından tapuda devir yapılması durumunda şekil şartına ilişkin eksikliğin giderildiği kabul edilmektedir. Ayrıca, eserin büyük ölçüde veya tamamına yakın ( % 90 üzeri ) bitirilmiş ve iş sahibi tarafından kabule icbar edilebilecek düzeye getirilmiş ise şekle aykırılığın ileri sürülmesi TMK m.2/II gereğince hakkın kötüye kullanılması sayılacaktır. Sözleşmenin eser sözleşmesine ilişkin bölümünün adi yazılı olarak, gayrimenkül satış vaadine ilişkin kısmının noter tarafından düzenleme biçiminde yapılmış olması hâlinde sözleşmenin geçerli olduğu vurgulandı.
Sözleşmenin esaslı noktalarına ilişkin değişikliklerin de şekil koşuluna uyularak yapılması gerekir. Paylı mülkiyete konu taşınmazlarda hissedarların tamamının sözleşmede yer almalıdır (TMK m 692). Hissedarların yüklenici ile ayrı ayrı sözleşme yapması da mümkündür.

III-) SÖZLEŞMENİN FESHİ

Eser sözleşmesi ani edimlidir. Bu nedenle sözleşme “dönme” ile geriye etkili olarak sona erer. Dönme, bozucu yenilik doğuran bir hak olduğundan tek taraflı bir irade beyanı ile kullanılır ve muhataba ulaşmakla hukukî sonuç doğurur. Geriye etkili fesihte taraflar arasındaki hukukî ilişki, sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre tasfiye edilir. Taraflar, sözleşmeden önceki durumlarına dönerler.
Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri ise mülkiyeti nakil borcu doğuran sözleşmeler olduğundan tek taraflı olarak feshedilemezler. Sözleşme ya tarafların fesih konusunda anlaşmasıyla yani rızaen ya da mahkeme kararıyla feshedilebilir. Kazaî feshin, ileriye yahut geriye etkili olması mümkündür. İnşaat, %90 ve üzeri seviyede ise feshin ileriye etkili olacağı, ancak somut olayın özelliklerine göre daha az yahut üst bir oranında belirlenebileceği vurgulandı. İleriye etkili fesihte tasfiye, sözleşme hükümleri uygulanarak, inşaatın seviyesi itibari ile hak kazandığı bağımsız bölüm tapuları yükleniciye verilmek suretiyle yapılır. Fesih, ancak geçerli sözleşmelerde mümkündür. Sözleşmenin şekle, kanuna, ahlâka ve adaba aykırılık vb. nedenlerle geçersiz olması hâlinde sadece geçersiz olduğunun tespitine karar verilebilir.

IV-) DAVA TÜRLERİ

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan uyuşmazlıklarda arsa sahibi tarafından sözleşmenin aynen ifası, nama ifa, eksik ve kusurlu işler bedeli, gecikme tazminatı- cezaî şart, uyarlama, tapu iptali ve tescil davası; yüklenici tarafından, imalat bedeli, sözleşme dışı işler bedeli, tapu iptali ve tescil, uyarlama ve kâr kaybı talepli davalar; yükleniciden temlik alan üçüncü kişinin ise, tapu iptali ve tescil ile tazminat talepli davaları açabileceği belirlenerek, bunlardan uygulamada sıkça karşılaşılan bazı dava türlerinin incelenmesinin yerinde olacağı belirlendi.

A-) TAPU İPTALİ ve TESCİL DAVALARI

Arsa sahibi, tapu iptali ve tescil talepli davayı ifaya bağlı olarak açabileceği gibi sözleşmenin feshine bağlı olarak da açabilir. Arsa sahibi, arsa mülkiyetini yükleniciye devretmiş, yüklenici şartlar gerçekleştiği hâlde kat irtifakı kurulduktan sonra arsa sahibine düşen bağımsız bölümleri devretmemiş ise, yüklenici adına kayıtlı bağımsız bölümlerin iptali talep edilebilir. Sözleşmenin geriye etkili feshî hâlinde inşaatın finansmanı amacıyla arsa sahibinin avans olarak yükleniciye, yüklenicinin de üçüncü kişilere devrettiği tapuların iadesi gerekir. Fesih ileriye etkili ise, sözleşme hükümlerine göre yüklenicinin inşaat seviyesi itibari ile hak kazandığı bağımsız bölümler belirlenerek fazladan devredilmiş olan bölümlerin iptaline karar verilir. Yüklenicinin sözleşme uyarınca bağımsız bölüme hak kazanıp kazanmayacağı sözleşme koşullarına göre belirleneceğinden; yüklenici tarafından açılacak tapu iptali ve tescil davaları niteliği itibariyle sözleşmenin ifasına bağlı davalardan olup, sözleşme yürürlükte ise ve henüz feshedilmemişse açılabilecektir. Anılan sözleşmeler uyarınca, yükleniciye bağımsız bölüm verileceğinin kararlaştırılması durumunda, bağımsız bölümlerin kat irtifakı kurulması sonucu oluşması nedeniyle öncelikle tapu kaydında kat irtifakının kurulup kurulmadığının saptanması gerekecektir. Kat irtifakının kurulmamış olması durumunda, bu yönde yükleniciye verilecek mehil ve yetki sonucunda kat irtifakının kurulması sağlanmalı; bilahare, tapu kaydı ve sözleşme hükümleri gereğince taraflara ait bağımsız bölümler belirlenerek hak edilen bu bölümlere ilişkin tapu iptali ve tescile yönelik hüküm kurulmalıdır. Yükleniciden temlik alan üçüncü kişilerin açacakları tapu iptali ve tescil talepli davalarda; davalı olarak, yüklenici ile arsa sahibinin zorunlu dava arkadaşı olduğu, temlik sözleşmesinin TBK m.183 gereğince yazılı şekilde yapılması gerektiği, aynı bağımsız bölümün yüklenici tarafından birden çok kişiye temlik edilmesi hâlinde önceki tarihli olana değer verileceği, davanın kabulü için yüklenicinin sözleşme hükümleri ve inşaat seviyesi itibariyle bağımsız bölüme hak kazanmış olması gerektiği, vurgulandı.

B-) NAMA İFA DAVASI

Yapma borcu, borçlu tarafından ifa edilmediği takdirde alacaklı, masrafı borçluya ait olmak üzere edimin kendisi veya başkası tarafından ifasına izin verilmesini isteyebilir (BK m 113). Nama ifaya izin davasında, yüklenici tarafından eksik bırakılan işlerin yüklenicinin nam ve hesabına yaptırılmasına izin verilmesi amaçlanır. Bu davayı arsa sahibi, sözleşme hükümleri uyarınca hem kendisine isabet eden bağımsız bölümlerdeki ve hem de ortak alanlardaki eksik işler için açabilir. Yalnız, yükleniciye ait bağımsız bölümlerdeki eksik işler için arsa sahibinin açacağı davada hukukî menfaat yokluğu nedeni ile redde mahkûmdur. Keza yükleniciden daire satın alan üçüncü kişilerin de, sözleşme tarafı olmamaları nedeni ile mezkûr davaları açmaları uygun değildir. Lâkin yükleniciden bağımsız bölüm satın alan üçüncü kişilerin temliknamede sözleşmeden doğan hakları da devir almaları durumunda, satın aldıkları daire ile ortak yerdeki eksik işler için nama ifaya izin davası açmaları mümkündür. Açılacak bu davalarda, ifaya izin verilen işlerin neler olduğu, metrajları ve yaklaşık maliyet bedellerinin bilirkişi raporuyla saptanarak açık şekilde hüküm fıkrasına alınması gerekecektir.

C-) GECİKME TAZMİNATI – CEZAÎ ŞART

Gecikme tazminatı sözleşmede kararlaştırılmamış olsa bile arsa sahibi tarafından zararın kanıtlanması koşuluyla her zaman istenebilir. Sözleşmede kararlaştırılmışsa, ayrıca zararın kanıtlanması gerekmez. Arsa sahibinin teslim sırasında ihtirazi kayıt ileri sürmemiş olması engel değildir. Gecikme tazminatı miktarı taraflarca sözleşmede kararlaştırılmamış ise bilirkişi marifeti ile kira bedeli gözetilerek belirlenir. Tazminatın istenebilmesi, sözleşmenin geçerli ve yürürlükte olmasına bağlıdır. Gecikme tazminatı, yüklenicinin temerrüde düştüğü tarihten yani sözleşmede kararlaştırılan teslim tarihinden itibaren hesaplanılır. Tazminatın hangi tarihe kadar hesaplanacağı ise ihtimallere göre farklılık gösterir:
1-Eserin gecikmeli olarak (eksiksiz ve ayıpsız) teslim edildiği tarihe kadar,
2-Arsa sahibinin bağımsız bölümü teslimden önce devretmesi hâlinde devir tarihine kadar,
3-Dava tarihine kadar bina teslim edilmemiş ise dava tarihine kadar,
4-Eksik teslim edilmiş ise gecikmeli teslim tarihine, eksikliğin giderilmesi için yeterli uygun sürenin eklenmesi ile bulunacak tarihe kadar,
5-Teslimden önce arsa sahibi bağımsız bölümü fiilen kullanmaya başlamış veyahut kiraya vermiş ise bu tarihlere kadar hesaplanmalıdır.
Cezaî şart ise, yüklenicinin binayı eksiksiz ve ayıpsız olarak zamanında teslim etmemesi hâlinde ödemeyi taahhüt ettiği tazminattır. Bu itibarla cezaî şart, sözleşmede kararlaştırılmış olması hâlinde talep edilebilir. Fer’i nitelikte olduğundan teslim sırasında ihtirazî kayıt ileri sürülmemiş ise talep edilemez. Asıl sözleşmenin geçersiz olması ve sözleşmenin geriye etkili feshi hâllerinde de cezaî şart istenemez. Ancak aksi kararlaştırılabilir.
Gecikme tazminatı ve cezaî şartın birlikte istenebilmesi sözleşmede kararlaştırılmış olmasına bağlıdır. Aksi hâlde, ancak cezaî şart ve cezaî şartı aşan gecikme tazminatı istenebilir.

D-) AYIPLI ve EKSİK İŞLER BEDELİ DAVASI

Teslim edilecek eserin, fen ve sanat kurallarına uygun olması, iş sahibinin beklentilerini karşılaması gerekir. Aksi hâlde, eser ayıplıdır ve yüklenicinin ayıba karşı tekeffül sorumluluğu ortaya çıkacaktır.
Eserin iş sahibine teslimi sırasında kolayca görülebilecek ayıplar, açık ayıplardır. İş sahibi, eserin tesliminden sonra işlerin olağan akışına göre imkân bulur bulmaz eseri gözden geçirmek ve ayıpları varsa bunu uygun bir süre içerisinde yükleniciye bildirmek zorundadır (BK m. 474). Aksi hâlde, eseri kabul etmiş sayılır. Eserin tesliminden sonra ve genellikle kullanımı sonucu zamanla, kendini gösteren ve eserde sözleşme ve dürüstlük kurallarına göre olması gereken vasıfla, fiilen mevcut olan arasındaki iş sahibi aleyhine meydana gelen farklılıklar, gizli ayıplardır. Eserin açıkca veya örtülü olarak kabulünden sonra yüklenici her türlü sorumluluktan kurtulur; ancak, onun tarafından kasten gizlenen ve usulüne göre gözden geçirme sırasında fark edilemeyecek olan ayıplar için sorumluluğu devam eder (BK m. 477). BK m. 475 gereğince: eserdeki ayıp sebebi ile yüklenicinin sorumlu olduğu hâllerde iş sahibi,
1- Eser, iş sahibinin kullanamayacağı veya hakkaniyet gereği kabule zorlanamayacağı ölçüde ayıplı ya da sözleşme hükümlerine aynı ölçüde aykırı olursa sözleşmeden dönme,
2- Eseri alıkoyup ayıp oranında bedelden indirim isteme,
3- Aşırı bir masrafı gerektirmediği takdirde bütün masrafları yükleniciye ait olmak üzere, eserin ücretsiz onarılmasını talep etme, Seçimlik haklarını haizdir.
Yüksek Yargıtay’ca, eksik işlerin ayıplı iş sayılmaması ve sözleşmenin gereği gibi ifa edilmemesinden kaynaklanan eksik iş niteliğinde olduğu, bu itibarla gözden geçirme ve bildirim yükü olmaksızın zamanaşımı süresi içerisinde her zaman talep edilebileceği vurgulandı. Yüklenici ayıplı bir eser meydana getirmiş ise, bu sebeple açılacak davalar teslim tarihinden başlayarak taşınmaz yapılar dışındaki eserlerde iki yılın; taşınmaz yapılarda ise beş 8 yılın ve yüklenicinin ağır kusuru varsa ayıplı eserin niteliğine bakılmaksızın yirmi yılın geçmesi ile zamanaşımına uğrar (BK m. 478).
TAVSİYELER
Kat karşılığı inşaat ve gayrimenkûl satış vaadi sözleşmelerinin yaygınlığı, bu sözleşmelerden doğan uyuşmazlık sayısının çokluğu, sözleşmenin karma niteliği itibariyle Borçlar Kanunu’nun eser sözleşmesine ilişkin düzenlemelerinin yetersiz kalmasından ötürü ayrı bir yasa ile düzenlenmesinin gerektiği,Yapılacak yasada;Sözleşmenin tarafı olan arsa sahipleri ve yükleniciler ile birlikte yükleniciden temlik alan kişilerin hak ve yetkilerinin belirlenmesinin, Yüklenicilerin sözleşme hükümleri ve inşaat seviyesi itibariyle hak kazandıkları bağımsız bölümden fazla bağımsız bölüm temlik etmelerinin ve aynı bağımsız bölümü birden çok temlik etmelerinin önlenmesinin, Sözleşmenin feshi halinde temlik alan üçüncü kişilerin haklarının korunmasının, Müteahhit olma, müteahhit hizmeti sunma ve denetlenmelerinin sıkı kurallara ve standartlara bağlanması hususunda düzenlemelere yer verilmesinin, Uyuşmazlıkların ortaya çıkmasını ve mağduriyetleri engelleyeceği, değerlendirilmiştir.

Share this post