inşaat işçisi, işçi sözleşmesi, belirsiz süreli iş sözleşmesi, kentsel dönüşüm toplantı çağrısı, kat mülkiye kanunu toplantı çağrısı, kat malikleri kurulu, olağanüstü toplantı, kat karşılığı inşaat, inşaat davaları, gayrimenkul davaları, kat karşılığı inşaat sözleşmelerinden kaynaklanan davalar, müteaahhit, inşaat avukatı, gayrimenkul avukatı, müteahhit oyunları, kentsel dönüşüm, kentsel dönüşüm davaları, kentsel dönüşüm çareleri, inşaat eksik iş, inşaata tedbir, inşaata ihtiyati tedbir, satış vaadi, kat karşılığı sözleşmesinin iptali, kat mülkiyeti, iskan, anahtar teslim, alacak borç protokolü, borç ödeme taahhüdü, taahhüdü ihlal, taahhüdü ihlal cezası, icra avukatı, koparan avukat, icra müdürlüğü, çek, senet, yazılı tahliye taahhüdü, kiracı tahliyesi, tahliye taahhütnamesi, noter, kamu görevlisine hakaret, sulh ceza, hakaret, tanıma, tenfiz, uluslar arası davalar, international, boşanma, boşanma davaları, aile mahkemeleri, yabancı mahkeme kararları, yabancı mahkeme kararlarının türkiyede tanınması ve tenfizi, ihtar, ihtarname, fikri sınai haklar, patent, marka, marka tecavüzü, tecavüzün refi, ref-i, fikri sınai haklar hukuk ceza mahkemeleri, sanat eserleri davaları, sanat davaları uzmanı, kira, kira alacağı, sulh hukuk davaları, evden tahliye, işyeri tahliyesi, kolay tahliye, kolay evden işyerinden çıkarma, sulh hukuk mahkemesi, ağır ceza mahkemesi, ceza avukatı, kira avukatı, tahliye avukatı, istanbul avukatı, kadıköy avukatı, bağdat caddesi avukatı, afyon avukat, afyon Bolvadin avukat, Sakarya avukat, Akyazı avukat, kurtaran avukat, ceza davaları, savcı, savcılık, ipten adam alma, ipten adam alan avukat, ağır ceza davaları, en iyi avukat, avukat, istanbul avukat, kadıköy avukat, gayrimenkul avukatı, gayrimenkul avukatları, gayrimenkul davası, gayrimenkul davaları, gayrimenkul davaları avukatı, kentsel dönüşüm, kentsel dönüşüm avukatları, yürütmeyi durdurma kentsel dönüşüm 6306 idare mahkemesi ihtiyati tedbir, yürütmeyi durdurma kentsel dönüşüm, 6306 idare mahkemesi, ihtiyati tedbir, en iyi avukat, avukat, istanbul avukat, kadıköy avukat, gayrimenkul avukatı,gayrimenkul hukuku, inşaat hukuku, kat karşılığı inşaat sözleşmesi, kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, kentsel dönüşüm, gayrimenkul uzmanı, gayrimenkul hukuku

İnatçı Kat Malikleri Kentsel Dönüşüme Rağmen Süreci Tıkıyor!

RİSKLİ YAPININ TESPİTİ : Bilindiği gibi bir yapıyı Kentsel Dönüşüm Yasası kapsamında yenileyebilmek, dönüştürebilmek için (Riskli Alan kapsamındaki dönüşümler hariç olmak üzere) Riskli Yapı olup olmadığının tespiti şarttır. Bunun için herhangi bir hak sahibinin Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın lisans verdiği bir Yapı Denetim Firması ya da Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın websitesinde yazılı olan kurumlara (Belediyeler, Üniversiteler gibi) başvurarak ve bedelini de ilgili kuruma ödeyerek yenilenmesi istenilen yapıdan alınacak karot numuneleri ve binada çekilecek röntgen ile, devamında da laboratuvar ortamında bu karotlarda yapılacak testler neticesinde tanzim edilecek olan riskli yapıdır raporu ile artık binanız geri dönülmez bir yola girmiş olmaktadır. Bu tip testlerin haricinde yığma müstakil binaların, ahşap ya da çamur cinsinden binaların risk analizlerinin yapılması için başkaca yöntemler de mevcuttur.

RİSKLİ YAPI KARARININ KESİNLEŞME SÜRECİ: Tanzim edilen bu rapor muhteviyatında yer alan ‘Riskli Yapıdır‘ teması, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı İl Müdürlüklerince karar haline getirilir ve tapuda Riskli Yapı belirtmesi şerh edilir. (Mart 2014 itibariyle İstanbul için Belediyeler yetkilendirilmiştir) Ardından arsa payı hissedarlarına gönderilen Riskli Yapı Kararı ve bu karara itiraz süreci başlamaktadır. Bu yazıda, Riskli Yapıya 15 gün içinde itiraz edilebileceği, şayet itiraz vaki olmazsa 60 gün içinde bağımsız bölümlerin insandan ve eşyadan tahliyesi istenmektedir. Binanın yenilenmesine karşı olan, diğer arsa paydaşlarına muhalif olan, genelde müteahhite ve teklif edilen projeye karşı olan arsa maliki bu yazıya 15 gün içinde itiraz etmekte ve kararın kesinleşmesini normal şartlarda 4-7 ay kadar daha ötelemektedir. Bu zaman aralığı 17 Aralık sürecinden önce 2-4 ay kadarken artık çok daha uzamıştır. Bu yüzden muhalif kat malikleri, yenilenecek binanın kentsel dönüşüm sürecine girmesini sırf bu itirazla asgari 6-7 ay kadar sürüncemede bırakmaktadır.

RİSKLİ YAPI KARARININ İPTALİ DAVASI: Binadan alınan  numuneler ve yapılan demir röntgeni sonrası verilecek ‘riskli yapı sonucu yıkım kararı’na karşı muhalif olan hak sahiplerinden biri ya da bir kaçı ıttıla tarihinden itibaren 30 gün içinde idare mahkemesi’ne bu kararı usul ve/veya esas bakımdan iptalini talep edebilir. Bu dava İdari dava türlerinden olan iptal davasıdır, 6306 sayılı yasa ilk çıktığında idare mahkemeleri hiç bir suretle bu karara karşı yürütmeyi durdurma kararı veremezken Mart 2014 itibariyle yıkım kararına karşı yürütmeyi durdurma kararı verebilmektedirler. Eğer mahkeme bu tedbir ara kararını (yürütmeyi durdurma kararını) vermişse tüm süreç muhalif olan kat maliki lehine duracaktır. Aksi halde açılan davada Yürütmeyi Durdurma kararı verilmemişse açılmış olan idari davaya rağmen yıkım gerçekleşecektir.

YÖNETİM KARARLARININ İPTALİ DAVALARI: Bilindiği gibi 634 sayılı yasa ile yapılan kat malikleri toplantıları ile 6306 sayılı yasa gereği yapılan toplantılar, toplantıların usulü ile tutulacak tutanaklar ile bu kararların yaptırım ve itiraz mercileri birbirlerinden ciddi farklılıklar arz etmektedir. Ülkemizde kentsel dönüşüm olanaklarından faydalanmak isteyen pek çok kat maliki yaptığı toplantılarda bir takım usulü eksiklik sebebiyle bu kararların iptali, karar defterlerinin hükümsüzlüğü, sulh hukuk mahkemesinin müdahalesiyle hal-i hazırdaki yöneticinin ya da yönetimin mahkeme tasarrufuna bırakılmak zorunda kalınması söz konusu olmakta, dolayısıyla da Kentsel Dönüşüm kapsamında binalarını yenilemek isteyen kat malikleri zora girmektedirler.

Oysa 6306 sayılı yasa idari bir yol olmakla birlikte, bu yasa kapsamında yapılan toplantıların 634 sayılı yasa ile düzenlenen kat malikleri toplantılarının alakası yoktur. Çünkü 634 sayılı yasa bina yıkılmamışken ve komşuluk ilişkileri deva ederken geçerli iken, 6306 sayılı yasa uyarınca hak sahiplerinin toplantılarındaki amaçları ortak karar almak için bir araya gelmelerinden ibarettir. Buna rağmen bazı Sulh Hukuk Mahkemeleri’nin yasa koyucunun eksik bıraktığı işleri aldıkları insiyatif ile kapatmaya çalıştıkları görülmektedir.

İZALE-İ ŞUYU DAVALARI: Binanın yıkılması ve cins tashihi yapılmasıyla, her kat malikinin parselin her noktasında arsa payı nisbetince hak sahibi olması ile tarafların ortak karar protokolünün düzenlenmesi sürecinde açtıkları izale-i şuyu davalarının süreci sabote ettiği düşünülmektedir. Bu konuda her ne kadar red kararları varsa da kararın kesinleşmesi, tapu kaydında bulunan şerh veya davalıdır beyanı Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından tartışmaya açılmakta ve yerin cebren satılması noktasında arsa sahiplerini veya müteahhit’i yıpratmaktadır.

ORTAK KARAR PROTOKOLÜNDEKİ USULÜ EKSİKLİKLER: Her ne kadar toplantı gündem, yer ve saatinin hak sahiplerine tebliği için 15 günlük süre aranmıyorsa da ve 25 Temmuz 2014 tarihli 6306 Sayılı Yasa’nın Uyguluma Yönetmeliğinden yapılan değişiklik ile noter vasıtasıyla ihtar gönderme zorunluluğu kaldırılmışsa da, toplantıda Sermaye Piyasası Kurulundan Lisanslandırılmış Değerleme Firması tarafından verilen Değerleme raporunun okunması, izah edilmesi noktasında tutanakta (ortak karar protokolünde) yapılan hatalar, tutanağın muhteviyatı veya muhaliflere 15 günlük ‘karara katılma’ çağrısı içerisinde bulunması gereken evraklarda (kat planı, vaziyet planı, diğer müteahhitlerin tekliflerine dair açıklamalar, alınan kararlara isabet eden sözleşmeler, vekaletnameler, değerleme raporu, cins tashihinin yapıldığına ve yıkıma dair vesikalarda) eksiklik sebebiyle sürecin uzatılması mümkün hale gelebilmektedir.

Av. Ahmet AYDIN

Share this post